UNA ARQUITECTA EN EL MUNDO DE LAS INVERSIONES RESIDENCIALES

Mariana Bocanegra Cuadros es arquitecta con especialización en inversiones inmobiliarias. Actualmente, trabaja como analista de inversión en The Residential Club, una operadora de residencias de media estancia de coliving y flexliving en España. Formada en la Universidad de Lima, con una maestría en Gestión Inmobiliaria de la IE School of Architecture and Design en Madrid, ha enfocado su carrera en el análisis de proyectos con viabilidad y rentabilidad en el sector inmobiliario. 
Su conocimiento técnico y su experiencia en gestión de espacios la posicionan como una profesional que entiende tanto el diseño como la inversión en bienes raíces. Combina estos aspectos para responder a la creciente demanda de formatos habitacionales modernos en ciudades como Madrid.

Eres una arquitecta en el mundo de inversiones inmobiliarias. ¿Cómo optaste por este campo?
Efectivamente, la arquitectura es un sector amplio, y el mundo inmobiliario es una de las muchas ramas con las que cuenta y que tal vez en el mercado peruano no se ha explotado completamente.
Sin embargo, en la Universidad de Lima tuve cursos orientados a la gestión y análisis integral de proyectos que me ayudaron a construir una base sólida para todo lo que más adelante desarrollé en la Maestría de Gestión Inmobiliaria, en la IE School of Architecture and Design, en Madrid. Mientras estudiaba, me llamaban mucho la atención este tipo de cursos que abordaban el análisis de viabilidad y rentabilidad de los proyectos. Hoy en día, me sigo relacionando con planos, así como temas de diseño y optimización de espacio, que es la base de la carrera. Esa parte técnica nunca se pierde; sin embargo, ahora no solo trato esos temas, sino que trabajo como analista de inversión inmobiliaria para The Residential Club, una operadora de residencias de media estancia de coliving y flexliving, que es un nuevo formato residencial de vivienda compartida, con espacios privativos y zonas comunes, especialmente demandado aquí debido a la falta de oferta de vivienda.

¿Podrías explicar los términos de coliving y flexliving?
El coliving, en específico, el coliving urbano, es un formato innovador de vivienda compartida que responde a la enorme demanda de opciones habitacionales flexibles, especialmente en grandes ciudades como Madrid. Se basa en alquilar individualmente un espacio privativo, ya sea una habitación con baño privado, estudios completos o un apartamento de un dormitorio, que comparten diversas zonas comunes, y terminan promoviendo un ambiente de comunidad. El propietario nos encarga, como empresa operadora, gestionar la totalidad de este tipo de activos.
Aunque tiene similitudes con el sector de PBSA (purpose-built student accommodation) y las residencias de estudiantes, el coliving está más enfocado a jóvenes profesionales que buscan independizarse o que están de paso en la ciudad por un proyecto determinado o son nómadas digitales. Los contratos en estos casos son de media estancia, lo que me parece ideal para alguien que va a realizar un proyecto específico en una ciudad. Por otro lado, el flexliving se ve en proyectos en zonas metropolitanas de las ciudades, con unidades un poco más amplias, como estudios completos y apartamentos de una y hasta dos habitaciones, en donde se abre un poco más el abanico del perfil de demanda, que incluye también parejas jóvenes, familias monoparentales y otras personas que requieren de esta vivienda temporal. Las zonas comunes con las que cuentan este tipo de formatos son piscina, gimnasio, áreas de trabajo compartido, salas de eventos, espacios para deportes al aire libre, salas de TV, etc. En el Perú ya se empieza a ver algo similar en condominios verticales con algunas de estas zonas comunes, pero sigue sin estar muy desarrollado y poco orientado a generar una comunidad.

De manera que estas propuestas son una solución al problema de vivienda en España y una buena alternativa para estudiantes
Sí, específicamente en Madrid. Es muy escasa la oferta de vivienda a un precio asequible y que sea adaptable a los cambios de estilos de vida de hoy en día. Una de las respuestas del mercado ha sido el modelo de coliving, además de otros formatos, como la residencia de estudiantes, que creció mucho en el pasado. Ahora, la flexibilidad que se ve en estos nuevos formatos permite dar esa independencia que buscan personas de mi edad, pero sin estar dentro de sus planes o posibilidades comprar una vivienda.  

¿Desde cuándo estás en España y por qué decidiste ir allá?
Desde que realicé un intercambio en Italia, en la Università Iuav di Venezia, a través de la Ulima, me gustó mucho la experiencia de estudiar y vivir en el extranjero. Me encantó la cultura europea, así como las oportunidades que vi para continuar mi carrera. Parte de eso fue lo que me impulsó a venir, además del programa de maestría que tenía en mente realizar.

¿Sentiste que contabas con los conocimientos suficientes para realizar el intercambio en Venecia?
Sí, fue una experiencia maravillosa. Pude llevar cursos en italiano y entrar en contacto con estudiantes de Arquitectura, no solo de Italia, también de diferentes países, quienes tenían propuestas y formas diferentes de ver los proyectos. Me enriqueció mucho académicamente entender una concepción distinta de mi carrera.  

¿Las prácticas que hiciste en Lima fueron tu única experiencia laboral en el Perú?
No, mis primeras prácticas las hice mientras estudiaba en la Universidad, en Corporación Wong. Ahí, como facility manager, gestionaba espacios comerciales en una de las cadenas minoristas más grandes del Perú. Luego trabajé como gestor de proyectos en un estudio paisajista que se encargaba de remodelaciones de espacios naturales de interiores y exteriores. Esta experiencia me ayudó mucho a reforzar mi conocimiento de procesos de obras, diseño y presupuestos. Siento que ambas experiencias me dieron una base sólida para trabajar en el campo donde me desempeño actualmente, que combina ambas áreas.

¿Qué te toca hacer en el día a día?
Estoy en esta empresa desde junio de este año. Principalmente, evaluamos edificios con potencial para coliving o flexliving, incluso proyectos desde cero que están en la fase de evaluación y planificación. Analizamos si estos proyectos son rentables para fondos de inversión, oficinas de gestión de patrimonios familiares (family offices) y SOCIMIS que invertirán en estos edificios. Estudiamos el retorno esperado, la cantidad de unidades que pueden surgir; en general, analizamos la viabilidad del proyecto y su explotación en rentabilidad.

¿Cómo llevas a cabo esta investigación? 
Poco a poco, he ido conociendo cada vez más el mercado español, me he adaptado a sus particularidades y a sus regulaciones para poder hacer un análisis profundo de cada proyecto. El sector inmobiliario es muy local y, para quienes venimos de fuera, es necesario aprender mucho y ponerle empeño para integrarse completamente. Hacemos un estudio de la normativa para verificar si es posible implementar un coliving en cada ubicación. Se estudia la demografía, los precios comparativos, proyectos comparables, y se investiga la demanda y la oferta de la zona. También realizo un estudio técnico, que es un plus en mi rol como analista de inversión. Muchos analistas tienen un perfil administrativo o de negocios, pero yo tengo un enfoque compartido con la arquitectura. Puedo analizar si el proyecto es realmente viable, si puede tener, por ejemplo, 30 o 15 apartamentos, según el caso. Básicamente, se trata de conocer muy bien el mercado. Es esencial entender las rentabilidades disponibles en el mercado y el tipo de rentas que ofrece cada tipología de apartamentos, ya sea de uno o dos dormitorios, para asegurarnos de que las rentas sean adecuadas. Por supuesto, el proceso varía para cada edificio. Mi rol también implica algo de desarrollo de negocio para ir también en búsqueda de nuevos clientes potenciales.

¿Qué te ha parecido enfrentar un mercado más grande y abordar un tema relativamente nuevo en el ejercicio de tu profesión?
Al inicio fue un reto, especialmente por ser de un país muy distinto, pero también por tener un perfil mucho más técnico. Sabía que tendría que dedicar más horas y esfuerzo para entender bien el mercado y las zonas clave. Ahora conozco bien Madrid, donde vivo, pero también es importante entender ciudades como Málaga, Valencia o Barcelona en las que, aunque las conozco como turista, no he vivido de manera local. En estos lugares he tenido que estudiar más para identificar las zonas exclusivas y aquellas con menor rentabilidad para proyectos nuevos. En definitiva, he tenido que dedicar más tiempo al estudio para comprender bien el mercado y sus particularidades.

¿Qué tal ha sido tu adaptación al trabajar con personas allá y, en general, a vivir en Madrid?
Fue más sencillo de lo que esperaba. Como tenía la experiencia del intercambio, se me hizo fácil, sobre todo porque el idioma es el mío. Adaptarme a la ciudad tampoco fue difícil. Aunque al inicio me vi en una ciudad muy grande y caótica, poco a poco fui entendiendo cómo funcionaba todo. En general, no fue un choque grande. En cuanto al trabajo, es similar a mi experiencia en Italia, especialmente cuando hacía proyectos en la Universidad. Tienen otra forma de abordar un proyecto, y he aprendido a escuchar las distintas perspectivas y a seguir aprendiendo de personas que vienen de un contexto diferente al mío. Eso hace mi experiencia muy enriquecedora.

¿Qué te pareció tu carrera de Arquitectura en la Universidad de Lima?
Arquitectura es una carrera difícil, demanda tiempo y esfuerzo. Pero, si realmente te gusta, le pones todo tu empeño y cariño. Adquirí una base sólida. Todos los cursos y la malla curricular estuvieron bastante bien estructurados; me han servido muchísimo para lo que he hecho después. Por otro lado, hice buenos amigos. Algunos están aquí en Madrid, inclusive. La Universidad de Lima me dejó una experiencia muy bonita. Sacrifiqué horas de sueño por las maquetas y los trabajos, pero lo hacía con personas que se volvieron como mi familia. Pasábamos mucho tiempo juntos; hacíamos los trabajos en casa de alguien hasta terminarlos. Hasta el día de hoy sigo en contacto con ellos.

¿Tenías que hacer trabajo de campo también? ¿Visitar diferentes lugares?
Sí, en la Universidad de Lima hacíamos muchas visitas como parte de las actividades de taller. Por ejemplo, íbamos al centro de Lima para proponer proyectos que se adaptaran al contexto y fachadas de época o visitábamos proyectos de arquitectos peruanos reconocidos. Eso nos inspiraba a desarrollar nuestros propios proyectos. En cursos como Apuntes, donde hacemos dibujos arquitectónicos a mano alzada, también hacíamos prácticas en campo, y me parece muy importante no perder esa parte creativa y vivencial, que te permite el estar cara a cara en un proyecto. Incluso en el curso de Construcción nos llevaban a obras para que viéramos el proceso real. Una cosa es que te expliquen en clase y otra es verlo en persona. Visitábamos las obras en diferentes momentos para observar cómo tomaba forma el edificio y, cuando finalmente lo veíamos terminado, podíamos imaginar la satisfacción que se siente al completar un proyecto propio.